Longtemps, on a imaginé la colocation réservée aux étudiants idéalistes et fauchés menant une vie de dilettante entre études, petits boulots et fêtes épiques. Mais aujourd’hui, l’image d’Épinal n’est plus tout à fait d’actualité. À Toulouse comme dans plusieurs grandes villes françaises, le marché de la colocation bondit de 30 à 40 % par an. « Le phénomène n’est pas nouveau, mais depuis une dizaine d’années, il touche des groupes sociaux différents », observe Fabrice Escaffre, chercheur et maître de conférences en Aménagement et Urbanisme à l’Université Toulouse-Jean-Jaurès. Et dans les colocs toulousaines, des kinés côtoient désormais des ingénieurs, des instits et des retraités. Loin, donc, du cliché du colocataire étudiant et fauché.
À Toulouse, cette progression spectaculaire de la colocation coïncide avec une hausse constante des loyers, qui ont atteint de nouveaux sommets cette année. Selon des chiffres publiés en mars par LocServices, qui gère des locations entre particuliers, ils auraient augmenté de 3,07 % entre 2017 et 2018. L’observatoire des loyers de l’AuaT, l’agence d’urbanisme et d’aménagement de l’aire métropolitaine de Toulouse, se veut lui moins alarmiste, avec une augmentation de 0,1 % par an depuis 2013. Mais il ne prend en compte que les logements loués vides, dont les loyers sont plus faibles.
Dans les colocs toulousaines, des kinés côtoient désormais des ingénieurs, des instits et des retraités. Loin du cliché du colocataire étudiant et fauché..
À ce jour, aucune étude n’a encore démontré la relation entre les deux phénomènes à Toulouse. Mais, sans surprise, les professionnels de l’immobilier, comme les sociologues, n’hésitent pas à établir un lien entre ce regain d’intérêt pour la colocation, les hausses des loyers et un contexte social dégradé. « Il y a un effet ciseau avec, d’un côté une hausse des prix locatifs, et de l’autre des situations professionnelles de plus en plus instables, surtout en début de carrière, et des retraites basses dues à des carrières incomplètes », analyse Fabrice Escaffre. Et en effet, en 2017, 45 % des colocataires étaient salariés.
Pour les jeunes actifs aux revenus trop bas ou irréguliers, le calcul est vite fait. Surtout quand on sait que les studios et T2 qu’ils pourraient cibler seuls sont les plus demandés et donc les plus chers au mètre carré. Avec une moyenne mensuelle de 384€ de loyer pour une chambre dans une colocation toulousaine, contre 468 euros pour un studio de 23m2 ou 618 euros pour un deux pièces de 42m2, la colocation est un moyen tout indiqué pour accéder à un logement plus grand, voire à un logement tout court quand on ne peut pas passer par le circuit immobilier traditionnel. Surtout quand on sait qu’à Toulouse, 75 % des locataires vivent seuls, et qu’il faut gagner trois fois le montant du loyer pour prétendre à un logement.
Toujours plus flexibles
« Dans ce contexte, une partie de la population opte pour la colocation non pas par choix, mais parce qu’elle rencontre de plus grandes contraintes. Et parce que c’est moins long et contraignant à obtenir qu’un logement HLM », souligne Fabrice Escaffre. Mais attention, pour lui, « il est difficile d’expliquer ce phénomène d’une seule façon ». « Il y a, parfois au sein d’une même colocation, un kaléidoscope de situations qui font que chacun trouve dans ce mode de vie une réponse à sa situation personnelle du moment. »
Souvent plus économique qu’un logement loué seul, la colocation est aussi plus flexible. Un atout dans une société où il faut souvent accepter un emploi ou un stage à l’autre bout de la France au pied levé. « La hausse de la colocation correspond à une période où il faut être de plus en plus mobile dans ses études ou son emploi. Ce qui, d’ailleurs peut être subi ou choisi », observe Fabrice Escaffre. Dans ce cas, la colocation est le moyen le plus rapide de trouver un logement, même si c’est une solution temporaire. « Pour beaucoup d’actifs qui découvrent Toulouse, en plus d’être une bonne solution de transition avant d’emménager dans son propre appartement, la colocation est aussi un bon moyen pour découvrir la ville, faire des connaissances et commencer à développer un réseau amical et professionnel », observe Paul- Maximilien Hacpille, agent immobilier dans l’hyper-centre de Toulouse, et fondateur d’une page Facebook dédiée aux particuliers à la recherche de colocations ou de colocataires qui compte 22 600 membres.
Toujours dans cette optique de flexibilité géographique, on voit certains salariés conserver un appartement dans une ville et louer une chambre en colocation dans une autre pour y passer quelques jours par semaine dans le cadre de leur travail. Autre cas de figure, celui de Stéphane, 32 ans, ingénieur chez Airbus, qui a passé 283 jours en déplacements professionnels à l’étranger en 2018. Le reste de l’année, il vit en colocation dans le quartier Marengo avec quatre autres jeunes actifs. « C’est un moyen d’avoir un chez soi, un endroit chaleureux où revenir après avoir été longtemps seul dans des chambres d’hôtel, sans pour autant payer un loyer exorbitant pour un appartement dans lequel on passe finalement peu de temps. »
Si ce n’est plus la motivation principale, l’envie de vivre avec un groupe d’amis pour partager de bons moments et ne pas être seul chez soi reste une motivation récurrente quand on discute avec des colocataires toulousains. « Depuis toute petite, l’idée de vivre avec mes potes, à la Friends, me faisait rêver », sourit Mathilde. Cette institutrice de 31 ans a choisi l’été dernier d’emménager avec son compagnon qui vivait déjà dans la même colocation que Stéphane, à Marengo. « Une colocation, c’est une forme de famille, de cocon rassurant. Quand on est crevé on peut s’isoler, mais quand on a envie de voir des amis, ils sont déjà là ! Si on ne voulait pas avoir d’enfants, on se verrait bien vivre en colocation toute notre vie. »
Le cas de Mathilde, pour qui l’argent n’entre pas en ligne de compte, reste cependant marginal. Dans de très nombreux cas, à l’envie de vivre à plusieurs, s’ajoute aussi, à un degré plus ou moins élevé, une contrainte financière, une situation sociale délicate, ou une démarche solidaire. « La colocation vient apporter des réponses à un moment où de plus en plus de foyers ne sont constitués que d’une seule personne », explique Fabrice Escaffre. C’est d’ailleurs un phénomène qui s’étend en dehors des grandes villes. Si elle vit aujourd’hui en colocation par choix, Françoise, 58 ans, en est un bon exemple. Contrainte à déménager après une séparation, elle vit depuis quelques mois avec une retraitée de 66 ans dans le Comminges. « Au départ, ce n’était pas un choix. J’avais besoin d’un logement et de réduire mes frais. Mais si j’y suis encore, c’est parce qu’il y a une notion de partage. Et que ça permet d’avoir quelqu’un avec qui échanger le soir, de ne pas être seule. » Mais elle reconnaît que cette colocation pourrait n’être qu’une phase transitoire avant de retrouver, peut-être une maison à elle, « ou de faire une colocation avec beaucoup plus de monde. Parce que plus on est de fous… ». À Toulouse on voit aussi des parents célibataires se mettre en colocation pour avoir accès à un appartement ou à une maison plus grande que ce que pourraient leur permettre leurs seuls moyens. Mais aussi pour pouvoir se reposer sur le groupe pour concilier enfants, vie professionnelle et vie sociale.
Toujours dans une démarche mêlant solidarité et contraintes financières, depuis 2012, l’association Mieux Ensemble encourage la colocation entre seniors et étudiants ou jeunes actifs. Née à Colomiers et active dans l’agglomération toulousaine, elle propose à des jeunes d’emménager avec des retraités. Une initiative pour lutter contre l’isolement des seniors tout en proposant des logements peu coûteux (de 50 à 200 euros par mois) à des jeunes en leur permettant de « quitter le foyer familial en douceur, en rassurant les parents ». En échange, le jeune s’engage à être présent régulièrement, et à participer aux tâches ménagères. Une petite dizaine de binômes ont déjà été formés en région toulousaine. Après avoir perdu son mari il y a un an, Gisèle, 73 ans, accueille l’une de ces étudiantes de 26 ans dans sa maison de Colomiers. « Je ne le fais pas pour l’argent, j’ai la chance d’avoir une bonne retraite. Je le fais pour ne pas me retrouver seule, surtout la nuit. Et elle m’apporte une autre façon de voir la vie. » Seule contrainte pour la jeune étudiante : garder le chat et la maison quand Gisèle s’absente plusieurs jours. Franck Biasotto, adjoint au maire de Toulouse en charge du logement, est lui aussi partisan des colocations intergénérationnelles : « Dans les quartiers résidentiels, beaucoup de personnes âgées se retrouvent seules dans des pavillons des années 60-70 dont le rez-de-chaussée est rarement occupé. On pourrait inciter des jeunes à y emménager avec des loyers attractifs. Ils pourraient y être indépendants tout en étant disponibles pour donner un coup de main au propriétaire de temps en temps, voire bénéficier d’un bout de jardin ».
Bon filon
Des jeunes actifs aux seniors, tout le monde semble donc se mettre à la colocation. Pour autant, Fabrice Escaffre est formel, ce n’est pas le signe d’un retour au collectif. « On reste dans l’ère des individus. Et c’est parce qu’il y a une multiplication des formes de colocation qui s’adaptent mieux aux particularités individuelles que le phénomène est clairement observable. » Les professionnels de l’immobilier, en tout cas, ont flairé le bon filon. Même si de nombreux propriétaires toulousains restent difficiles à convaincre. « Contrairement à d’autres grandes villes étrangères, à Toulouse, les propriétaires restent frileux parce que pour eux, colocation rime encore avec soirées, alcool, bruit, dégâts », observe un agent immobilier du centre-ville. La faute aussi à la multiplication des démarches administratives, des baux à signer et des virements à contrôler chaque mois. Sans compter les garanties loyers impayés qui ne fonctionnent que lorsque chaque colocataire gagne trois fois le montant du loyer.
Ce qui n’empêche pas de plus en plus de propriétaires de franchir le pas. D’abord parce que « la colocation permet d’optimiser les revenus. Une colocation rapporte 350 à 450 euros par tête, ce qui est souvent plus intéressant pour le propriétaire que de louer le logement entier à prix fixe », estime Paul-Maximilien Hacpille. Certains propriétaires peu scrupuleux profitent d’ailleurs des plateformes de colocation pour louer à prix fort des places dans des lits superposés, dans des biens à la limite de l’insalubrité. En visant particulièrement les étudiants étrangers peu au fait du marché locatif local. La colocation permet aussi aux propriétaires de louer des biens devenus difficile à louer auprès des familles. « On observe surtout ce phénomène dans les appartements de grands ensembles des années 60-70 dont les propriétaires sont décédés. Notamment à Rangueil, explique Fabrice Escaffre. Les enfants qui en héritent n’arrivent pas à les louer à des familles pour qui le quartier n’est plus très attractif. Mais par leur taille et leur proximité avec l’université et les transports, ces appartements sont très adaptés à des colocations d’étudiants. »
La colocation est aussi une aubaine pour les propriétaires de très grands appartements bourgeois et de maisons en centre-ville. « Ces biens ne sont plus adaptés au marché et leurs coûts ne sont plus tenables pour des familles, remarque Corinne Siino, enseignante chercheuse au sein du même laboratoire que Fabrice Escaffre, et responsable du master Villes et Territoire à l’université Jean-Jaurès. Aujourd’hui, les familles aisées ont rarement 3 enfants ou plus. Et un cadre qui gagne 5000 euros n’est plus prêt à dépenser 500 euros de plus par mois pour des pièces dont il ne se servira pas. Surtout quand il peut avoir une maison en périphérie pour le même prix. » Ce que confirme presque mot pour mot Franck Biasotto. L’adjoint à la mairie en charge du logement incite même les propriétaires à ouvrir ces biens à la colocation, « ce qui leur permet de payer les charges tout en nous épaulant parce qu’on ne peut pas accueillir tout le monde dans le secteur public ».
Si nombre de propriétaires sont frileux, depuis plusieurs années, les investisseurs et certaines agences immobilières ont très bien identifié le potentiel de la colocation. Notamment celui des colocations meublées qui peuvent être louées plus cher, et s’adressent davantage à de jeunes actifs ou des salariés qui ont besoin d’un pied à terre pour leurs activités professionnelles. Certaines agences développent cette activité en parallèle de la location classique. D’autres, comme Colocatere, en ont fait leur activité principale. Créé à Lille en 2008 ce groupe a déjà ouvert cinq succursales en France, dont une à Toulouse il y a trois ans. Et pour Mickaël Champion, gérant de l’agence toulousaine, le message est clair : « Il s’agit avant tout d’un produit d’investissement ». Le groupe propose à des investisseurs d’acheter des appartements et des maisons à rénover avant de faire réaliser des travaux et de gérer ces colocations meublées haut de gamme. Il gère déjà 11 colocations (une quarantaine de chambres) à Toulouse. Douze chantiers (une soixantaine de chambres) sont en cours, 20 autres ont été signés, et Mickaël Champion prévoit de gérer 200 chambres dans la ville d’ici la fin de l’année. « La colocation a un potentiel très fort. Quand on propose une chambre, on la remplit dans la semaine. »
Alors si l’esprit alternatif de la colocation semble s’effacer derrière des intérêts financiers, tout espoir de vie en collectivité totalement désintéressée est-il perdu ? Pas pour Fabrice Escaffre, qui voit cette volonté de vivre ensemble s’incarner dans d’autres types de logements. « De nouvelles formes d’habitats collectifs et collaboratifs apparaissent, mais pas sous forme de colocation. On voit de plus en plus d’habitats coopératifs avec des espaces partagés qui veulent repenser le logement en dehors des circuits immobiliers classiques », remarque-t-il. La preuve, après les 4 Vents à la Cartoucherie (voir page 30), plusieurs projets d’habitats participatifs sont en gestation dans la métropole. Ou comment vivre ensemble différemment… et séparément.03