L’annonce a fait le buzz, mais pourrait finalement faire pschitt. Le 15 mars dernier, le Conseil d’État estimait que l’encadrement des loyers ne pouvait pas être limité à Lille et à Paris à titre expérimental, comme l’avait pourtant voulu Manuel Valls en août 2014. Les tenants de cette mesure s’en sont aussitôt réjouis. L’association Bail à part, tremplin pour le logement, à l’origine de la plainte, saluait « un bel anniversaire pour la loi Alur » quand Cécile Duflot, ex-ministre du logement à l’origine de la loi, qualifiait la décision d’« historique ». Pourtant, deux mois et demi plus tard à Toulouse, ville concernée par la loi, l’encadrement des loyers n’est (toujours) pas au programme.
Le blocage des loyers est une mesure néfaste, dangereuse, contre-productive et anxiogène.
Franck Biasotto
Pour comprendre, il faut revenir trois ans en arrière, en mars 2014, quand l’Assemblée nationale vote la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Alur. L’encadrement des loyers en est la mesure phare. Objectif ? Rééquilibrer le marché locatif dans « les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants, où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logement ». L’application du dispositif est conditionnée à la création d’un observatoire local des loyers, agréé par le ministère en charge du logement, chargé de « recueillir les données relatives aux loyers sur une zone géographique déterminée ». Toulouse fait partie des 28 communes retenues. Dès 2013, la métropole s’est dotée d’un observatoire des loyers qui publie chaque année son baromètre. A priori, toutes les conditions sont donc réunies pour y instaurer l’encadrement des loyers. Mais malgré les appels répétés du Droit au logement (Dal) et des associations de consommateurs, la Mairie, par la voix de son adjoint au logement Franck Biasotto, refuse catégoriquement sa mise en œuvre. Celui qui est aussi président de la commission habitat de Toulouse métropole salue pourtant le travail de l’observatoire des loyers, qui « aide à adapter les politiques publiques », mais s’oppose à une mesure qui pourrait « entraver le marché immobilier ». « Le blocage des loyers est une mesure néfaste, dangereuse, contre-productive et anxiogène ». Les mots sont forts… surtout quand on sait que le dispositif pourrait bien ne rien changer au marché locatif toulousain. Geneviève Prandi, la directrice de l’observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap), estime en effet qu’« à Toulouse, le loyer de référence (fixé en fonction du loyer médian majoré de 20 %, ndlr) engloberait sans doute beaucoup de logements, et ne permettrait pas de faire baisser les loyers ».
Alors où est le problème ? « Un blocage serait un mauvais signal. Il ferait fuir les investisseurs privés. Or quand on construit un appartement, c’est deux emplois qui sont créés. » Franck Biasotto est d’autant plus soucieux de ne pas contrarier les investisseurs qu’il a fait de la construction de logements son cheval de bataille. « Dans un pays où la crise du logement est aussi importante, nous faisons le choix de construire pour le plus grand nombre. » L’objectif affiché du schéma de cohérence territorial (Scot) élaboré en 2014 ne manque d’ailleurs pas d’ambitions : 7 000 logements par an sur la métropole, dont la moitié dans l’agglomération toulousaine. Un minimum pour accueillir les 9 000 à 12 000 personnes qui s’installent à Toulouse chaque année.
Source : Observatoire des loyers de l’agglomération toulousaine
En misant sur le neuf, la mairie espère maintenir le niveau des loyers. Pour conforter sa politique, elle peut s’appuyer sur les chiffres de l’observatoire des loyers. Entre 2013 et 2016, le loyer médian sur l’ensemble de l’agglomération a augmenté de 0,60 euro, passant de 10,30 euros à 10,90 euros du mètre carré. À Toulouse, l’augmentation est légèrement plus conséquente (0,80 euro du mètre carré), mais suffit à Franck Biasotto pour affirmer que le marché se régule de lui-même : « C’est la troisième année consécutive que Toulouse accuse une stabilité des prix au mètre carré. Le marché vit bien. Sortez dans la rue, regardez le nombre de panneaux “à louer”. Si le marché était en tension, il n’y aurait pas une telle offre apparente ! » Même son de cloche du côté des professionnels de l’immobilier. Pour Nathalie Mouret, de l’Atelier de l’immobilier, « un bien trop cher ne se loue pas, donc les prix sont en cohérence avec le marché ». L’agent immobilier déplore même une offre qui dépasse la demande dans certains quartiers comme Lalande ou route de Launaguet. Pour Franck Biasotto, le problème vient surtout de la nature des biens proposés : « Les promoteurs construisent essentiellement des T2 ou des T1 bis car ce sont des produits de défiscalisation. Mais ils ne correspondent pas aux besoins. Il faut rééquilibrer le marché. » Jean-Pierre Delnomdedieu, le président de la Fédération nationale de l’immobilier de Haute-Garonne (Fnaim 31), va plus loin : « Toulouse étant l’une des métropoles les moins chères à l’achat, les loyers sont mécaniquement trop bas. Plutôt que les bloquer, il faudrait que les prix augmentent. Il n’est donc pas question pour nous de participer à l’observatoire des loyers, qui est en réalité un préalable obligatoire à un blocage des loyers. »
Les Toulousains sont chassés du centre-ville, qui devient une zone réservée aux cadres de passage.
François Piquemal
900 logements sociaux par an
L’argument ferait bondir François Piquemal. « Une augmentation de 0,30 euro du mètre carré par mois représente 216 euros par an pour un logement de 60 m2, ce qui n’est pas négligeable pour des personnes dont les revenus sont modestes. » Pour le porte-parole du Dal dans le Sud-Ouest, l’enjeu n’est pas simplement d’encadrer les loyers, mais de les faire baisser. « Un des leviers, c’est la construction de logement sociaux et très sociaux. Ça désengorgerait le marché privé et ça ferait mécaniquement baisser les prix. » L’argument est imparable, surtout quand on sait que 24 000 personnes sont actuellement en attente d’un logement social. La mairie semble avoir pris la mesure de l’enjeu : « On n’a jamais eu autant de grands chantiers mais il faut être encore plus volontariste, notamment sur la construction de logements sociaux, souligne Franck Biasotto. Depuis 2014, l’objectif est de construire environ 900 logements sociaux par an. Nous sommes déjà à 1 700. » Insuffisant pour François Piquemal, qui dénonce la vente d’immeubles du parc social et surtout celle « de bâtiments publics à des promoteurs immobiliers pour qu’ils y mettent des riches ». Il prend ainsi l’exemple du bâtiment du quai Saint-Pierre, promis à Sciences-Po par la municipalité précédente, vendu finalement au groupe Thierry Oldak pour y construire une luxueuse résidence senior. « Ce genre de projet a systématiquement un effet collatéral sur les loyers du quartier. Les Toulousains sont chassés du centre-ville, qui devient une zone réservée aux cadres de passage. » Romain Jammes, membre de la France insoumise qui a, en 2015, déposé un recours devant le Conseil d’État pour faire appliquer la loi à Toulouse, s’inquiète aussi pour la mixité des quartiers toulousains. « L’encadrement des loyers à Arnaud-Bernard par exemple permettrait de transformer le quartier sans augmenter les prix des logements. »
Conventionner les loyers
Autre point d’accroche dans le centre-ville comme en périphérie : les logements vacants dont il est bien difficile d’obtenir des chiffres récents et fiables. Franck Biasotto assure que la mairie procède actuellement à leur recensement. François Piquemal n’est guère plus précis : « En 2013, la préfecture comptait 4 344 logements réquisitionnables. En 2008, l’Insee annonçait 16 000 logements vides. À partir de ces chiffres, on estime qu’il doit y en avoir environ 20 000, bureaux compris. » Pour remettre ces biens sur le marché locatif, la mairie a imaginé un dispositif qui devrait être mis en place dans les mois à venir : une convention de trois à cinq ans par laquelle le propriétaire s’engagerait à rénover son bien et à le louer à un loyer limité, en échange de quoi la mairie se porterait garante du locataire en cas d’impayé.
À court terme, le ministère ne donnera pas d’agrément aux observatoires locaux.
Mickaël Nogal
La mesure, incitative mais non coercitive, devrait parfaitement cohabiter avec la politique du nouveau gouvernement. Mickaël Nogal, le porte-parole et candidat En Marche ! en Haute-Garonne, s’était exprimé publiquement en faveur de l’encadrement des loyers durant la campagne. Il s’aligne désormais sur la position du président élu : « Nous attendons d’évaluer la mesure à Paris et à Lille avant de la généraliser aux autres métropoles. L’encadrement des loyers ne doit pas nuire à la politique de l’offre en empêchant la location de certains logements. À court terme, le ministère ne donnera donc pas d’agrément aux observatoires locaux. »
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